買屋筆記

2009/07/11
~ 阿亮 ~

最近看來的雜記,做為未來買屋購屋的參考

室內看屋

  • 測試地板是否水平
    • 裝水的保特瓶
    • 或球
  • 採光
    • 用照相機於晴天、陰天比較不同房屋的採光情形
  • 通風也很重要
  • 磁場
    • 指南針是否會跳動
    • 閉眼站立,感受是否會昏眩
  • 施工品質
    • 帶鑰匙去敲磁磚接縫處,是否有空洞的聲音
    • 雨天或颱風天去看是否會漏
    • 洗水台開水測試
    • 馬桶試用
    • 牆壁裂縫
      • 用彩色膠帶標記
      • 十元硬幣去塞塞看
  • 一般認為方正格局比較好
  • 一般認為挑高三米以上比較好

室外看屋

  • 生活機能
    • 是否有超商等
    • 若是有大油煙的店面在一樓,要考慮
  • 交通
    • 是否附近有方便的公共交通工具
    • 開車的話,上、下班測試是否會塞車
  • 若套房的話,沒有管理室的話,比較不好。

要買之前

  • 看屋時就可向業務要求審閱「現況說明書」
    裡面有所有房屋的基本資料,包括坪數、格局圖、基本產權、上次過戶日期、有無他項、電子謄本、銷售價格、有無兇殺、海砂、幅射等等,這本說明書很重要….
    裡面的每一條文案,都是將來有幸"成交後",可視為合約內容一部份…..
    在看屋時,就可以要求仲介帶著這本說明書至現場,在成交後,這本說明書會交給新的屋主。
  • 申請土地及建物登記謄本
    • 任何人(無資格限制)只要有土地、建物的地段、地號、件號,都可以到地政事務所申請調閱登記謄本,繳交調閱費用後即可領取,或是上網至 http://epaper.hinet.net  提出申請(1張20元)
  • 土地及建物登記謄本的申請
    • 會分主建物及附屬建物,可能總坪數廿幾坪,其中可能陽台、公設等坪數佔大多數,剩下的主建物可能只有十來坪。
    • 可以用來避免賣方針對實際坪數灌水虛報的情形。
    • 可以得知房屋是否處於抵押、假扣押等狀態
    • 注意是否用途登記含有「住宅」或「住」字樣,若沒有此字樣,會無法貸款,未來要賣給需要貸款的買家,也會有問題。
  • 裝潢
    • 了解是否可以簽定「裝潢保固」之合約
    • 用相機拍下看屋當下的裝潢,避免交屋時裝潢可能不是當初所看的那一批。
  • 漏水保固
    • 了解是否由仲介公司提供漏水保固的服務以保障您的購屋權益。

價格了解

  • 詢問鄰居附近房價
  • 拿「土地及建物登記謄本」給3-5間銀行估價,銀行會針對案件判斷在該地區的價值,透過銀行估價過的案件就可以得到一個行情價。因為每間銀行對物件所看待的立場都不同, 也因此會有3-5個估價數字,你可以取個平均值做為出價的標準。銀行要對這個物件放款,除了評估該地區的價值外,更會評估你的還款能力,算是幫你跟標的物 做了一次免費的健康檢查!且每間銀行的授信準則均不同,所以找3-5間目的一方面自己了解了行情,也是順便找與你速配的銀行,你可以有多種選擇適合你額度 與利率的放款銀行。
    (記住,FAX謄本給銀行的房貸部請對方估價,不要附上身份證,這樣會被調聯徵,絕對有銀行會願意幫你估價,請你花點時間完成這件事情,而且完全免費!)這樣當你賣出的房子,才不會到時候銀行撥出的款項給買方相差太遠。 [參考自此頁 ]
  • 內政部地政司的「房地產交易價格 」

斡旋過程

  • 當買家要出價,需要仲介代為討價還價的一個過程,稱之為斡旋。詳細可見仲介公司為何會收取斡旋金 ?
  • 選擇交付斡旋金時,也應確實審閱書面契約,注意是否載明:
    • 交付斡旋金之目的
    • 斡旋金數額
      • 一般會說 3%.
      • 有的仲介可能只收 3 萬或 5 萬即可。
    • 有效期間
    • 撤回權
    • 違約罰則
      • 買方違約一定會失去斡旋金,這算合理。
      • 但賣方確定之後,即所謂的斡旋金轉為定金後(是否會有正式文件? 或賣方也簽名在斡旋契約上,就算轉定?),要注意是否有針對賣方此時違約是否有明文賠償給買方的條文。
    • 是否收取服務費及其收費標準
      • 如果沒成交,是否也收服務費?
      • 即斡旋不成,是否全數退還?
    • 違約時是否仍要支付服務費
    • 暨其他特殊事項
      • 比如買賣契約成立後,但事後貸款沒過,因此買不成房屋,買賣不成立了。但是否斡旋合約仍算成立?要在斡旋時就明文若貸款不成立,買賣契約就不成立,斡旋合約也不算成立。

        • 這很重要,就常有仲介為此上法院。認定買賣方契約不成立,不代表斡旋不成立,仍要買賣方給錢。
      • 斡旋金轉為訂金的必要條件就是「屋主同意以買方價格出售房屋,並以書面通知」,因為口說無憑。
  • 有一群人,認為不要簽「斡旋金」要就仲介簽內政部版本的要約書 」,細節參考此頁 ,優點如下:
    • 仲介一定要把房子賣給你, 如果不賣要罰錢
    • 你不用付訂金, 任何一塊錢 ,請用內政部公認的要約書為主,
    • 你不用擔心被仲介玩會一直加價的惡夢發生,
    • 當然仲介可以拒簽要約書 ,你也可以不要買那房子了
  • 不管斡旋金或要約書,買賣方若在簽下去後,在合約期間內反悔都會有違約的問題,所以,不要冒然簽字
  • 不要輕易簽下「委託人 XX 已充分了解契約內容及其附件無誤,並自願放棄三日以上審閱權利」的條目,對於任何契約,可以要求帶回家審閱三日,再決定簽下合約,畢竟買房子動則上百萬,甚至上千萬,不可不慎。
  • 應審慎評估不隨便簽訂『定金』、『契約』或『付款』等文件。

貸款

  • 買套房要注意 12 坪以上才能辦貸款,即有些銀行不承接小坪數的房貸,當然也可能有銀行會承接。
  • 優惠房貸一覽表 
  • 自備款的部份,一般新屋準備一成,而中古屋為三成。決定於銀行願意承貸的成數。
  • 指數型房貸
    • 一般指數型房貸為浮動利率(一般以六大行庫的一年期定存利率平均而得之,也有稱之為機動利率。但這一年期定存利率又分固定利率或機動利率,各家參考又不一樣。一般簡化為 I),這個是每個人都一樣的;加上一個固定加碼利率,這個就依每個人談的條件而不同了。以 2009.10 為例,浮動利率大約 1.1%(依固定定存利率),或 0.8%(依機率定存利率),再加上固定加碼利率不同,這裡假設個人談的是加碼 1.2%,那兩個利率這時合計約 2.3% 左右,一般要表示成 I+2.3%。
      • 另有一種是看T值,為同業隔夜拆款利率(即 Taibor 利率),這種浮動太大。
    • 一段式的方式,就是從第一年的利率就固定加碼成  I+2.3% (舉例)。
    • 三段式則是有的銀行會給前1~2 年較低的利率,而之後就調成較高的利率,一般第三段的利率會遠高於一段式的。
    • 所以,如果打算就是廿年才還清貸款者,一段式會較划算;若是短期內還清者,三段式可能會較划算
  • 注意攤還方式:以貸款 240 萬分 20 年攤還為例
    • 本息均攤法:如果利率不變,20 年繳固定金額,即 240 期的 13,312 元。這個繳款負擔會較小,但前面還款的部份以利息的比重為高。
    • 本金均攤法:付款金額為 16,000  15,975  15,950 … 一直遞減下去。這個一開始的負擔較大,但會逐年降低。
    • 一般「本金均攤法」會比較省息。
  • 注意對保時,是否利率會被變動?即是否和當初講定的利率不同。
  • 注意所謂的「開辦費」、「帳務管理費」、「鑑價費」等可能事先不會提及的費用。
  • 注意「綁約期」
    • 一般銀行為避免房貸族一嘗完低利甜頭就轉貸,多數銀行都設定三年內轉貸必須另外支付違約金轉貸費
    • 加上轉貸還會衍生不少費用,如地政規費、支付代書塗銷及設定費用
    • 必須先精算清楚再貸款,以免沒賺到低利優惠,反而支付一堆其他費用。
    • 有的銀行是綁約期內即使提前全部清償,只要不塗銷抵押權,也就是不打算轉賣,就不算違約。
  • 「季調」、「月調」利率,哪個划算?
    • 如果大環境會持續「升息」的話,則「季調」因為會較慢反應升息,所以,季調較划算。
    • 反之,則「月調」較划算。
  • 辦房貸你該知道的10件事 
  • 一樣不要太相信口頭承諾的任何事,在簽約前要求審閱合約避免合約內隱含額外的費用,比如「房貸壽險」;甚至應該要求列出每年的繳息明細,以做比較。

簽約過程

  • 簽約時,看清楚「違約條款」
  • 簽約時,比對雙方及仲介的「正式證件」,免得有人亂簽名字,事後賴簽的不是本人的名字。
    • 仲介人員是否有合法取得經紀人或營業人證照
    • 仲介人員有沒有簽名
  • 簽約時,請將貸款成與不成的情形,明文寫清楚到合約內,以免貸款不過,發生違約被賣方吞了!!
  • 交易的同時,一定要先了解,買方需要付哪些款項。因為買賣房子會有很多的手續費,包括契稅、地價稅、跟最多的房屋增值稅。要清楚這些部份屬於買方或賣方要處理。若「買清」,則手續費及上述各種稅由賣方處理完畢;若「賣清」則反過來。
  • 可以使用「履約保證」方式
    • 履約保證公司會幫每一個案件在銀行開立一個專屬戶頭,不管是自備款還是將來的銀行貸款都要先匯入這個戶頭,等確立所有的過戶手續都完備了,錢才會由這個戶頭再轉給賣方。
  • 仲介費跟房屋交屋順序一樣的,分簽約、用印、完稅、交屋等每次比例不同,一般簽定買賣合約時,上面都會有寫明的。若沒寫明,就交屋時再付,因為也沒寫簽約時付,不用簽約時就一次付清。
  • 若有含裝潢的部份,在於合約部份每一項目都要註明,並且要拍照,避免口頭說含裝潢,交屋時,換掉裝潢,甚至搬走。

交屋過程

  • 未完全驗收前, 一定要留下一些尾款(仲介費等), 才有溝通的本錢 [細節參考尋找網友 “凌鷗“ ]
    • 有一個觀念蠻重要的, 你自己的財產, 若連你都不重視, 那也不要指望別人幫你爭取
  • 驗屋請在簽合約前, 出斡旋時候, 一併也白底黑字納入前置條件內, 有些仲介會說交屋再驗就好, 這不對, 交屋時候, 買方早就已經將大部份資金付了出去, 該幫原屋主還的貸款也都清償了, 剩餘的凍結在履約帳戶中, 到時候才發現有驗屋上的爭議, 打官司期間, 房貸還是要付, 這樣例子還蠻多的, 尤其是賣方兼仲介!!

交屋後

  • 第365條規定,房屋內的滲漏水若是由原屋主留下來的,原屋主即負有瑕疵擔保責任,因此在半年內買方可據民法向賣方求償價金以及重大瑕疵五年期間的解約權。

法拍屋

  • 注意法院公告的法拍事項
    • 各項的總坪數及權利範圍等
  • 注意拍賣次數,三拍大約六四折,四拍大約五二折。
  • 最好選「點交」的標的。
  • 由於法拍屋不能事先進屋看,要實地看查生活機能、外觀等項目。
  • 可以查看類似地段己成交的價格。

心態

  • 買的時候,要保持未來一定要賣的心態,因為誰知未來發生的事?

 



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